재개발보상 법적 절차 정리

• 참고자료 1 : 네이버 국어사전
• 참고자료 2 : 법무법인 정의 네이버 블로그

 

부모님 재개발보상과 관련하여 문제가 생겼는데 우리 힘으로 해결할 문제가 아닌 것 같아, 인생 처음 변호사 분과 상담 후 도움을 받기로 하였다. 잘 해결됐으면 좋겠다.

내가 직접 진행하지 않지만 진행 과정을 잘 파악하고 있기 위해 나름 혼자 정보를 찾아가며 선행 공부를 했다. 내용 정리 겸 오랜만에 포스팅 남긴다.

 

1. 사실관계 파악 (현 상황)

• 분양신청 기간에 분양신청을 하였으나 나중에 받아본 종전자산 금액이 너무 적어 추가분담금이 부담된다.
• 조합 정관에 따라 이후에 진행하는 분양계약을 체결하지 않아 조합원 지위를 포기하고 현금청산자 지위를 획득한다.
• 현금청산자로써 적절한 토지 및 건물 보상을 받기 위해 보상금 증액 절차를 거친다.

 

2. 분양계약 미체결로 조합원 자격 박탈 및 현금청산자 지위 획득하는 절차

2. 1 현금청산자를 원하는 조합원 -> 조합 

• 빨리 분양계약 체결기간을 지정하여 줄 것과 자신은 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산을 받을 것임을 명확히 통보

2. 2 현금청산자를 원하는 조합원 -> 법원

• 증거보전신청 (조합이 이주 및 철거 후에 분양계약을 진행할 경우 토지 및 건물에 대한 제대로된 시가 감정을 받기 위해 미리 증거보전신청 및 법원감정평가를 진행)

2. 3 조합 -> 현금청산자를 원하는 조합원

• (아직 분양계약 체결하지 않은 상황) 이주 통보

2. 4 현금청산자를 원하는 조합원 -> 조합

• 앞서 조합에 명확히 통보했듯이 분양 신청했지만, 분양계약을 안 함으로써 현금청산자가 될 것이다.
• 분양계약을 체결하지 않음으로 현금청산자가 된 자는 분양계약이 종료된 이후 다시 감정평가를 받아야 하기 때문에 지금 이주 및 철거를 하게 되면 토지 및 건물에 대한 제대로 시가감정을 받을 수 없다. 이주할 수 없다.

2. 5 조합 -> 법원

• 이주를 하지 않는 조합원에 대해 명도 소송
• * 명도소송 : 부동산의 점유자가 권리 상실 이후에도 자발적으로 점유를 인도하지 않는 경우, 부동산의 권리자가 강제로 점유를 이전받기 위해 하는 제기하는 소송

2. 6 현금청산자를 원하는 조합원 -> 법원

• 강제집행정지 신청

2. 7 법원 -> 조합 & 현금청산자를 원하는 조합원

• 1) 부동산의 인도 및 신탁등기를 받은 후 분양계약 체결 절차를 진행하는 경우, 현금청산자를 원하는 조합원은 분양계약을 하지 않음으로 장래에 현금청산자가 될 지위에 있다. 
• 2) 조합 정관 규정에 따라 분양계약 체결 절차에서 조합에서 탈퇴할 기회가 있을 것으로 예상하고 분양신청을 하였는데 분양계약 체결기간이 부동산의 인도 및 철거 이후일 경우 제대로 된 시가감정 등을 통하여 부동산에 대한 청산금을 산정하기 어려워 현금청산자를 원하는 조합원이 더 불리한 위치에 놓이게 된다.
• 3) 이러한 점들을 고려하면, 조합이 정관 규정에도 불구하고 관리처분계획 인가 시점으로부터 상당한 기간이 지나도록 분양계약 체결 절차를 진행하지 않음으로써 현금청산자가 될 기회를 주지 않고 부동산의 인도 및 철거를 진행하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 아니한다.
• * 신의칙 : '신의성실 원칙'의 줄임말로 상대방의 정당한 이익을 고려하고 상대방의 신뢰를 저버리지 않도록 행동하여야 하며, 형평에 어긋나지 않아야 한다는 원칙
• 4) 현금청산자를 원하는 조합원의 부동산에 대하여 조합의 강제명도집행을 정지한다.

2. 8 조합 -> 현금청산자를 원하는 조합원 (강제집행정지로 인해 철거를 진행 못함)

• 동호수 추첨 / 분양계약 일정 알림

2. 9 현금청산자를 원하는 조합원 -> 조합

• (분양계약 종료일까지 계약을 하지 않음) 조합원 지위 박탈 및 현금청산자 지위 획득

 

여기까지 문제 없이 진행이 됐다면 분양계약을 하지 않았기 때문에 자동으로 조합원의 지위를 박탈당하고 현금청산자 지위를 획득하게 된다. 또한 이주 및 철거를 진행하지 않아도 된다.

그럼 이제 현금청산자 지위에서 적절한 보상금을 받기 위해 조합이 제시하는 낮은 보상금에서 보상금을 증액시켜나가는 과정을 적어보도록 하겠다.

 

3. 현금청산자 지위 획득 후 보상금 증액 절차

• 현금청산자와 조합 간에 재개발보상금 문제를 다툴 때는 [행정심판 전치주의]에 의거하여 행정심판을 거쳐야 한다.
• 여기서 말하는 행정심판은 1) 지방토지수용위원회의 수용재결 2) 중앙토지수용위원회의 이의재결이다.
• 행정심판을 먼저 거친 후 일정 제소기간 내에 행정소송이 가능하다.
• * 제소기간 : 소송을 제기할 수 있는 기간

3. 1 조합 -> 현금청산자

• 현금청산 협의금액 제안

3. 2 현금청산자 -> 조합

• (보상액이 마음에 들지 않을 경우) 조합이 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청할 것을 청구(조속재결신청)
• * 수용재결이란? 토지 수용에서 협의가 안될 때에 관할 토지수용위원회에 의하여 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 하는 수용의 효과를 완성하여 주는 행정행위

3. 3 조합 -> 지방토지수용위원회

• 수용재결 신청 (조합이 지방토지수용위원회에 적절한 보상금 정해달라고 신청하는 것)

3. 4 지방토지수용위원회 -> 조합 & 현금청산자

• 수용재결 진행 (보상금 적절 금액 제시)

3. 5 현금청산자 -> 지방토지수용위원회] (지방토지수용위원회의 수용 재결서를 받은 날로부터 30일 이내)

• (보상액이 마음에 들지 않을 경우) 중앙토지수용위원회에 이의재결 신청
• * 이의재결이란? 수용재결에 이의가 있는 측이 중앙토지수용위원회에 재심사를 요청하여 이를 재심사하는 행정행위

3. 6 중앙토지수용위원회 -> 조합 & 현금청산자

• 이의재결 진행 (보상금 적절 금액 제시)

3. 7. 1 현금청산자 -> 법원 (지방토지수용위원회의 수용 재결서를 받은 날로부터 90일 이내)

• (보상액이 마음에 들지 않을 경우) 수용재결에 대한 보상금 증액 청구 소송 (행정소송)

3. 7. 2 현금청산자 -> 법원 (중앙토지위원회의 이의 재결서를 받은 날로부터 60일 이내)

• (보상액이 마음에 들지 않을 경우) 이의재결에 대한 보상금 증액 청구 소송 (행정소송)

 

4. 기타

주거 이전비

• 재개발구역 지정 공람 및 공고일 기준 3개월 이전 부터 살던 소유자 혹은 세입자가 받을 수 있다.
• (해당 지역의  가구 월평균 지출비, 세입자 4개월치, 주거용 소요자 2개월치)

이사비

• 수용재결 혹은 분양계약체결까지 살고 있는 사람은 받을 수 있다. 30평의 경우 평균 200만원 정도

이주 정착비

• 주거용 건물의 소유자. 본인 소유 건물 가격의 30% (최소 600만원 ~ 최대 1200만원까지 인정)

 

... (진행 중)

'23-09-30 아직도 소송 진행 중~~ 처음 시작할때 생각처럼 마냥 쉽진 않네용 ^.^